En 2023, des changements législatifs importants ont eu lieu concernant le transfert de biens immobiliers pour des raisons onéreuses, à savoir les obligations fiscales et déclaratives qui incombent aux parties contractantes.

Le changement le plus récent a eu lieu avec la loi 5073/2023, dont l'entrée en vigueur est prévue le 11/12/2023 (date de publication au Journal Officiel).

Ladite loi supprime l'usage du numéraire comme mode de paiement du prix lors de l'établissement des actes notariés de cession immobilière avec motif impérieux et rend obligatoire, sous peine de nullité du contrat, le recours aux moyens de paiement bancaires pour le paiement du prix.

Plus précisément, à l'article 3 de la loi 5073/2023 (qui a modifié l'article 20 de la loi 3842/2010), sont définis :

Lors de l'établissement des actes notariés de cession immobilière avec motif impérieux, des accords préalables et des actes de paiement, le paiement du prix s'effectue exclusivement par moyen de paiement bancaire.

Un acte notarié ou sous seing privé, dans lequel est constaté un paiement anticipé ou un paiement partiel ou total du prix en espèces ou dans lequel n'est pas constaté le paiement du prix par un moyen de paiement bancaire, est de plein droit nul, il est interdit d'être transcrit dans les livres de cadastre concernés et ne produit aucun effet juridique à l’encontre des parties contractantes, de l’État et de tout tiers.

Une exception unique au nouveau régime est prévue pour les contrats conclus après l'entrée en vigueur de la loi 5073/2023 en exécution d'accords préliminaires, qui ont été rédigés avant son entrée en vigueur, c'est-à-dire pour les contrats conclus après le 12/11/2023. en exécution d'accords préliminaires, qui ont été établis avant le 12/11/2023.

Parallèlement, il est interdit de transcrire un acte notarié établi en violation de l'obligation du notaire d'indiquer dans le contrat le mode de paiement du prix exclusivement par l'utilisation de moyens de paiement bancaires.

En outre, il convient de rappeler qu'avec la loi 5036/2023, et en particulier son chapitre II, des réglementations ont été introduites, visant à faciliter les transferts de propriété et à moderniser la procédure pertinente pour l'octroi de la preuve de connaissance.

De manière plus détaillée, depuis le début de la mise en œuvre de la loi en question le 28/03/2023 (date de publication au Journal Officiel), ce qui suit s'applique :

Les derniers propriétaires ou nus propriétaires ou usufruitiers etc. de biens immobiliers sont exonérés de la responsabilité solidaire avec le débiteur initial pour le paiement de la taxe propriete l'ENFIA qui est grevé du droit qu'ils ont acquis pour motif impérieux, c'est-à-dire que l'acheteur cesse de être solidairement responsable avec le vendeur du paiement des dettes passées ENFIA (article 15 de la loi 5036/2023, par lequel le paragraphe 3 de l'article 50 de la loi 4987/2022 a été modifié).

Dans le cas où le contribuable a adhéré à un programme de règlement de dettes ou a des dettes impayées ou suspendues, un certificat à validité limitée peut désormais être délivré, qui ne peut excéder un (1) mois. Parallèlement, un pourcentage spécifique de retenue sur le prix est prévu lorsqu'une preuve de connaissance est accordée pour le transfert d'un bien ou la création d'un droit réel sur celui-ci pour des raisons impérieuses, tant en cas de dettes en souffrance qui ont été incluses dans un programme de règlement, et dans le cas où le demandeur a des dettes en souffrance qui sont en suspension (article 14 de la loi 5036/2023, qui a modifié le premier alinéa du paragraphe 4 de l'article 12 de la loi 4987/2022).

Le Certificat ENFIA reste obligatoirement noté et annexé par le notaire qui rédige le contrat concerné. Cependant, contrairement à ce qui était en vigueur dans le régime précédent, il est stipulé que dans tout acte d'expropriation visant la cession d'un bien immobilier pour motif impérieux ou la création d'un droit réel sur celui-ci, le certificat ENFIA certifie uniquement que le bien spécifique est inclus dans la déclaration ENFIA des cinq (5) années précédant le transfert, et non que la taxe correspondante ait été payée pour la propriété spécifique, ni que l'ENFIA des propriétés restantes ait été réglementée pour ces années (article 16 du Loi 5036/2023, qui a modifié l'article 54A de la loi 4987/2022).

Le Certificat ENFIA couvrira les six (6) dernières années précédant le transfert, y compris l'année du transfert, dans le cas où l'ENFIA de l'année en cours a déjà été délivré.

À titre exceptionnel, ce règlement est entré en vigueur le 01/06/2023, donc jusqu'à fin mai 2023, tous les certificats déjà délivrés étaient valables.

Dans les cas où le prix du transfert d'un bien immobilier n'est pas inférieur à sa valeur objective et où il existe des dettes en souffrance avérées envers l'administration fiscale et e-EFKA qui dépassent cumulativement le montant du prix, lorsque la preuve de connaissance ou de dette le certificat est accordé, les exigences de l'administration fiscale et les exigences de l'e-EFKA sont satisfaites proportionnellement au prix.

Pour la satisfaction symétrique et proportionnelle, on prend en compte la totalité des dettes certifiées en souffrance envers l'Administration Fiscale, qui sont inscrites sur la preuve de connaissance ou le certificat de dette (article 23 de la loi 5036/2023, par lequel l'alinéa c du par. .1 a été modifié de l'article 25 de la loi 4611/2019).


Sakellaridou Eva, Avocate, LL.M. ETUDES EUROPEENS ET INTERNATIONAUX, LL.M. DROIT FISCAL (info@dikaion-law.com)